Op 18 januari 2018 hebben wij uw voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging ontvangen. Met deze brief geven wij u ons advies. Dit advies is negatief. Hieronder lichten wij dit toe.

De Bewonersraad Rochdale heeft er in 2017 herhaaldelijk op aangedrongen om in het najaar 2017 te starten met het overleg huurbeleid/huursombeleid 2018. Het beleid betreft de huur bij mutatie per 1 januari 2018 en de huurstijging per 1 juli 2018. Het overleg hierover met de Bewonersraad had in september 2017 moeten starten en dit is niet gebeurd. De Bewonersraad betreurt dit.

Algemeen

De wijze waarop het huurbeleid de afgelopen jaren ter advisering is neergelegd, willen wij veranderen. Wij stellen voor om als vervolg op dit advies ‘Huuraanpassing 2018’ met u in overleg te gaan over een nieuwe aanpak en invulling van het huurbeleid voor nu en de komende jaren. Dit heeft de Bewonersraad Rochdale verwoord in een ongevraagd advies dat als bijlage is toegevoegd. Ons advies voor 2018 kan niet los gezien worden van ons voorstel voor een meerjarig woonlastenbeleid.

In uw nieuwe koersplan ‘Rochdale geeft thuis’ noemt u zes prioriteiten voor de komende vier jaar: beschikbaarheid, betaalbaarheid, gemengde wijken, kwaliteit, leefbaarheid en dienstverlening. De eerste twee vormen de pijlers van de huursom.

Volgens Rochdale waarborgt het huurverhogingsvoorstel 2018 de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep. Dit doet Rochdale door de waarde van de woning los te laten als maatstaf en de absolute huidige huurprijs als uitgangspunt te hanteren. Rochdale geeft daarbij aan op deze manier de betaalbaarheid voorop te stellen en mogelijke betaalrisico’s te verkleinen.

De Bewonersraad begrijpt niet waarom de waarde van de woning in het geheel is losgelaten. Kan Rochdale uitleggen waarom de absolute huidige huurprijs een geschikte maatstaf is voor huurbeleid?

Wij vinden dat het huurbeleid ertoe dient om de betaalbaarheid van de woningen voor de huurders te waarborgen en om een goede balans te verkrijgen tussen kwaliteit en prijs van de woningen. Wij constateren dat uw voorstel niet toereikend is om de betaalbaarheid te waarborgen en dat het te weinig rekening houdt met de kwaliteit van woningen. Het voorstel is slechter dan uw besluit huurverhoging 2016 en 2017.

Huurverhoging per 1 juli 2018

Huuraanpassing volgt inkomens en uitkeringen

Wij vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen en dat groepen met knelpunten extra gespaard moeten worden. Het huurbeleid van de afgelopen jaren heeft de huurders onevenredig getroffen. Het deel dat zij van hun inkomen aan huur moeten besteden, is flink toegenomen. De berekeningen van het Nibud (zie bijlage) laten zien dat veel huishoudens een netto-inkomen hebben dat niet toereikend is voor het dragen van hun woonlasten. Zij komen tekort voor de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud en sociale participatie. Uit rapportages van de minister blijkt dat het inkomen van huurders met recht op huurtoeslag over de periode 2011-2015 reëel is gedaald. Dit wordt versterkt door de afbouw van de huurtoeslag. Ook zijn de meeste pensioenen niet geïndexeerd.

Wij stellen daarom voor om als uitgangspunt voor het huurbeleid 2018 en verder te kiezen voor een andere benadering. Wij verwijzen Rochdale naar ons ongevraagd advies ‘Van huurbeleid naar woonlastenbeleid’ (zie bijlage). Hierin wordt duidelijk dat wij geen voorstander zijn van een generieke maatregel (huurmatiging voor alle huurders). Wij pleiten voor maatregelen per huishoudensgroep die uitgaan van de woonlasten van huurders.

Huuraanpassing en kwaliteit

Gedurende de afgelopen jaren hebben wij met u gesproken over de balans tussen de huurprijzen en de kwaliteit van de woningen. Deze staan niet in een evenwichtige verhouding tot elkaar. Voorheen hanteerde Rochdale het WWS (en dus de WOZ-waarde) als graadmeter. De Bewonersraad Rochdale heeft aangegeven dit geen goede graadmeter te vinden. Deze graadmeter heeft Rochdale nu losgelaten als maatstaf en men neemt nu in plaats daarvan als uitgangspunt de absolute huidige huurprijs.

De Bewonersraad Rochdale heeft moeite met het compleet loslaten van de kwaliteitsindicatoren bij het bepalen van de huurprijs. Wij vinden dat de streefhuur voor sociale huur niet mee moet gaan met een oververhitte marktsituatie. Dat de WOZ-waarde geen goede indicator is, hoeft niet te betekenen dat er geen rekening gehouden moet worden met de kwaliteit als factor bij het bepalen van de huurprijs.

De Bewonersraad vraagt zich af wat Rochdale bedoelt met ‘absolute huidige huurprijs’ als maatstaf. Impliceert dit dat kwaliteitsindicatoren geen invloed meer hebben op het huurprijsbeleid?

Vanuit de gewenste woonlastenbenadering voor het huurbeleid pleit de Bewonersraad Rochdale evenals verleden jaar voor huurbevriezing voor alle woningen met energielabel F en G. Wij zijn teleurgesteld dat Rochdale ons advies van vorig jaar niet heeft overgenomen. Alleen in een aantal complexen die dicht tegen renovatie aan zitten, zoals de Van Dobbebuurt, verhoogt Rochdale de huren niet. Dit is echter slechts uitvoering van bestaand beleid. Op basis van de relatief hoge woonlasten (i.v.m. energielasten) vinden wij het niet passen om andere woningen met label F en G wel een reguliere huurverhoging te geven.

Ons voorstel is huurbevriezing toe te passen voor alle woningen met energielabel F en G.

Huuraanpassing en inkomen

U stelt ook dit jaar voor om de mogelijkheid te benutten van een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit jaar past Rochdale de inkomensafhankelijke huurverhoging niet maximaal toe voor een kleine groep huurders wier huur uitkomt boven € 750,-. Mocht de huurverhoging boven het maximaal redelijke dreigen uit te komen, dan wordt deze afgetopt op 100% van maximaal redelijk.

Wij zijn het niet eens met uw voorstel. Wij stellen vast dat deze maatregel, die u nu al voor het 7e jaar wilt gaan toepassen, tot buitensporige huurstijgingen leidt. Een woning met een huurprijs in 2013 van € 680,- is voor inkomens boven de € 41.056,- gestegen met € 204,- naar € 884,-. Deze huurders wonen niet meer ‘goedkoop scheef’ maar ‘te duur scheef’. Het alternatief van een betaalbare huurwoning in de vrije sector of een koopwoning in een betaalbare prijsklasse is voor deze groep moeilijk bereikbaar.

Wij stellen voor om dit jaar geen extra huurstijging op basis van het inkomen toe te passen.

Geliberaliseerde woningen

In de afgelopen jaren is de vrije sector onderbelicht gebleven. Eindelijk krijgt deze sector aandacht in het rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’ van de Samenwerkingstafel Middenhuur (Van Gijzel, 2018). Het beeld dat wordt geschetst is dat huurders in de vrije sector structureel slechter af zijn dan huurders in de sociale sector. Het reguleren van een maximale huurprijs bijvoorbeeld is een van de belangrijkste aanbevelingen in dit rapport. De torenhoge huurprijzen in de vrije sector moeten aan banden worden gelegd en de bescherming voor deze huurders moet worden verbeterd. De ‘middenhuur’ wordt onterecht vaak gepresenteerd als een oplossing voor middeninkomens. Vanwege de inkomensgrens voor sociale huur bij corporaties kunnen huurders met een inkomen boven de € 41.056,- hier niet terecht. Maar voor een groot deel van deze inkomens is een woning boven de sociale huurgrens helemaal niet te betalen. Het ‘gebrek’ aan huurwoningen onder de € 1.000,- komt dus vooral doordat mensen uit de sociale sector worden geduwd. Wij pleiten daarom voor een brede sociale sector waarin ook middeninkomens terecht kunnen.

Wij vinden een inflatievolgende huurstijging passend voor de woningen in de vrije sector.

Sociale minima

U geeft sociale minima, conform de Amsterdamse maatregel voor huishoudens met een bijstandsinkomen tot 120%, een huurkorting. Huurverlaging voor huishoudens in de bijstand geldt alleen in Amsterdam; in andere gemeenten geldt deze afspraak niet.

Wij stellen voor dat u niet alleen voor de huren in Amsterdam deze betaalbaarheidsmaatregel hanteert, maar ook voor de huren in alle gemeentes waar Rochdale actief is, dus ook in Zaanstad, Purmerend, Landsmeer en Diemen.

Wij stellen voor dat u alle sociale minima (inkomen ≤120% bijstandsniveau) een huurbevriezing geeft. Voor dat deel met een huurprijs boven de aftoppingsgrens stellen wij een huurverlaging voor tot onder de aftoppingsgrens.

Daarnaast verwijst de Bewonersraad Rochdale naar het advies ‘Van huurbeleid naar woonlastenbeleid’. Daarin stellen wij dat er oog is voor minima, maar betaalbaarheidsrisico’s doen zich ook voor in andere groepen.

Op grond van het bovenstaande vatten wij ons advies als volgt samen:

  1. Ons advies is negatief. De gronden hiervoor vindt u in bovenstaande tekst.
  2. De Bewonersraad gaat ervan uit dat het overleg voor volgend jaar eerder start en wel uiterlijk in september 2018.
  3. De Bewonersraad stelt voor om na het uitbrengen van het advies ‘Huuraanpassing 2018’ (ofwel na 1 maart) met elkaar in overleg te gaan over een nieuwe aanpak en invulling van het huurbeleid voor de komende jaren, waarbij de bijlage bij dit advies als uitgangspunt dient.

Onderstaande de bijbehorende documenten:

 

 

Bron: Bewonersraad Rochdale